Kiralanan taşınmazların tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı düzenlemelerin yer aldığı 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı Yasa ile yürürlükten kaldırılmış olup; taşınır ve taşınmaz kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

6098 sayılı Yasa ile tahliye sebepleri yeniden gündeme gelerek, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri” olarak düzenlenmiştir. Tahliye sebeplerini kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere iki ana başlık altında inceleyebiliriz.

Kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebepleri, kiracının tutum ve davranışları ile alakalı değildir. 6098 sayılı Yasa’nın 350 – 356 maddeleri arasında kalan hükümler, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesini düzenlemektedir. Mahkemeler bu davalar neticesinde çoğunlukla kiracıya; kiralananı, kiraya verene teslim kararı verdiklerinden sonucu itibariyle eda davası niteliği taşımaktadır.

TBK. Madde 350’de sayılan tahliye sebeplerinden ilki; kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Bu noktada yasa iki şart aramaktadır: Bunlardan ilki, ihtiyaç sahibi ile kiraya veren arasında altsoy, üstsoy, eş ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler gibi münasebet bulunması, diğeri ise bu kişilerin konut gereksinimlerinin zorunlu olmasıdır. Buna göre; kiraya verenin kendisi, eşi veya çocukları için konut ihtiyacına dayalı tahliye talep edebilecekken, bunun dışında altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de kira sözleşmesinin sona erdirilmesini dava edebilecektir. Bakmakla yükümlü olunacak kişiler, Türk Medeni Kanunu’nun 364. hükmü ile altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak sınırlandırılmışsa da, evlat edinilen çocukların da bu kapsamda değerlendirileceği kabul edilmelidir.

Madde 350/2’de düzenlenen bir diğer tahliye sebebi ise, kiralananı iş yeri olarak kullanma ihtiyacıdır. Aslında bu fıkra, maddenin birinci fıkrasında düzenlenen konut olarak kullanma ihtiyacının zorunluluğu hali ile özdeşlik göstermektedir. Şöyle ki; bu nedende de kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler ile sınırlandırılmıştır. Her iki fıkrada da ortak nokta; ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olmasıdır. Bu kıstasların varlığı için genelde iki koşul aranmaktadır: İhtiyaçlının başka bir işi olmamalı ve kiralanan yapılacağı ileri sürülen iş için fiziken uygun olmalıdır. Bu noktada ihtiyacın varlığı için bu işi kiraya verenin bizzat yapacak olması şartı aranmaz. Yardımcıları kanalıyla da olsa, mesleği dolayısıyla yürütebilecek durumda olması yeterlidir. Yargıtay işyeri ihtiyacına dayalı tahliye için sadece kirada bulunma keyfiyetini yeterli görmemekte, ayrıca davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın yapılacak faaliyet bakımında daha elverişli, hiç değilse çalışılan yerle eşdeğer bulunduğunun veya tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanmasını da aramaktadır.

TBK madde 351’de düzenlenen kiraya verenden kaynaklanan bir diğer tahliye nedeni ise, yeni malikin konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının varlığıdır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Uygulamada ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında yeni malikin açtığı davada, kendisinin ya da yasada belirtilen kişilerin bu edinime ihtiyacı olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu ihtiyaç gerçek, samimi, zorunlu ve devamlılık arz ediyor olmalıdır. Dava açılırken olduğu gibi, dava süresince de ihtiyacın devamlılığı şartı aranacaktır. Yeni malik; kiralananı kira sözleşmesi kurulduktan sonra edindiğini, yasal sürelere uygun bildirimde bulunduğunu ve gereksinimlerinin varlığını ispat etmelidir.

Gayrimenkulün yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya yenileme ihtiyacı hâsıl olur ve bu faaliyetler sırasında gayrimenkulün içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşılırsa kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Burada önemli olan nokta; gerçekleşecek inşa faaliyetlerinin onarım, genişletme ve yenileme boyutunda olmasıdır. Öyle ki, yapılacak değişiklikler kiracının kiralayanda oturmasını imkansız hale getirmelidir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, uzman bilirkişiler tarafından yapılacak onarımın esaslı bir onarım olup olmadığının ya da kiralananın boşaltılarak yıkılmasının gerekliliği değerlendirilmelidir. Bununla birlikte bu yenileme ve onarımlara ilişkin onaylanmış bir projenin varlığı halinde, bu projenin dava sürecinde mahkemeye ibrazı gerekmektedir. Eğer henüz proje onaylanmadı ise, mahkeme tarafından davacıya makul bir süre tanınarak projeyi sunması istenebilir.